كم تبلغ تكلفة بناء شقة في سوريا؟

مع استمرار تقلبات أسعار مواد البناء وارتفاع أسعار العقارات بشكل ملحوظ، يبقى السؤال الأكثر إلحاحاً لكلّ مواطن يخطط لبناء شقة أو شرائها: كم تبلغ التكلفة الحقيقية للمتر المربع؟

وبين أسعار المواد، وأجور العمال، وتكاليف الأرض والتشطيبات، تتراوح الكلفة الفعلية للمتر المربع بشكل كبير من منطقة إلى أخرى،

فيما يوضح الخبراء أن الفرق بين الكلفة الحقيقية وسعر البيع النهائي يعكس عوامل السوق وهامش الربح المتراكم عبر حلقات البيع المختلفة.

تكلفة بناء شقة

يقول المتعهد أيمن النعوس، لصحيفة “الثورة السورية”: إن تكاليف البناء الفعلية، متضمنة مواد البناء وأجور اليد العاملة، تبقى أقل بكثير من سعر بيع المتر المربع بعد انتهاء التنفيذ وإضافة هامش ربح التاجر، ما يوضح الفجوة بين الكلفة الحقيقية وسعر السوق، مع أخذ المنطقة بالاعتبار.

وأوضح النعوس لصحيفة “الثورة السورية”، أن تكلفة صبّ السقف للمتر المربع، شاملة المواد وأجور العمال، تُقدّر بنحو 32 دولاراً، فيما ترتفع في حال صبّ السقف مع الأعمدة إلى 42 دولاراً للمتر مربع.

أما صبّ السطح مع الأعمدة وتقطيع البلوك والسقيفة والعتبات فيُقدّر بـ67 دولاراً، بينما تصل تكلفة صب الطابق الأرضي مع الأساسات والأعمدة والسقف إلى 75 دولاراً للمتر مربع.

وترتفع التكلفة إلى 95 دولاراً عند تنفيذ الطابق الأرضي مع إضافات مثل تقطيع الغرف بالبلوك والسقيفة والعتبات تحت الأبواب.

وأشار المتعهد إلى أن هذه التكاليف تعتمد على الإسمنت والحديد المستوردين، فيما يُستخدم الرمل القرواني، ما يجعل الكلفة مرتبطة أيضاً بأسعار الاستيراد وتقلبات السوق.

بينما يوضح المتعهد فداء دالي، لصحيفة “الثورة السورية”، أن تكلفة بناء شقة في منطقة التل بريف دمشق، وفق الأسعار الرائجة بين المتعهدين في السوق المحلية، تُحتسب انطلاقاً من أسعار المواد الأساسية،

إذ يبلغ سعر طن الحديد نحو 70,000 ليرة جديدة (7,000,000 ليرة قديمة)، وطن الإسمنت الوطني 11,500 ليرة (1,150,000 ليرة قديمة)، فيما يصل سعر البلوك بقياس 15 سنتيمتراً إلى نحو 40 ليرة (4,000 ليرة قديمة) للقطعة.

أما المواد السائبة، فيبلغ سعر الرمل نحو 1,150 ليرة (115,000 ليرة قديمة) للمتر المكعب، والبحص 1,250 ليرة (125,000 ليرة قديمة) للمتر المكعب.

وتشكّل هذه الأرقام القاعدة الأساسية لحساب الكلفة الإجمالية، قبل إضافة أجور اليد العاملة وبقية النفقات المرتبطة بأعمال التنفيذ.

وبعد حساب هذه المواد الأساسية وإضافة أجور اليد العاملة، يقدّر المتعهد دالي التكلفة المباشرة لبناء المتر المربع بنحو 5,500 ليرة (550,000 ليرة قديمة)، من دون رسوم إضافية أو تكلفة الأرض.

ومع حساب سعر أرض المحضر البالغ 70,000 ليرة (7,000,000 ليرة قديمة) للمتر المربع، وتوزيعه على كامل المساحة الطابقية للبناء (خمسة طوابق)، يصبح نصيب المتر المربع الواحد من الأرض وسطياً نحو 14,000 ليرة (1,400,000 ليرة قديمة)، لترتفع الكلفة الإجمالية للمتر مربع إلى نحو 19,500 ليرة (1,950,000 ليرة قديمة) للمتر المربع.

وبإضافة رسوم رخصة البناء المقدرة بـ200 ليرة (20,000 ليرة قديمة) لكل متر مربع، وتكلفة الحفر نحو 600 ليرة (60,000 ليرة قديمة)، وبلاط الدرج 300 ليرة (30,000 ليرة قديمة)، وواجهة الحجر 250 ليرة (25,000 ليرة قديمة)، تصل الكلفة النهائية للمتر المربع إلى نحو 20,900 ليرة (2,090,000 ليرة قديمة).

وعند حسابها وفق سعر صرف 116 ليرة (11,600 ليرة قديمة) للدولار، تبلغ تكلفة المتر المربع نحو 180 دولاراً، ما يعني أن تكلفة شقة بمساحة 100 متر مربع على الهيكل تقارب 18,000 دولار، دون حساب قيمة الأرض بشكل مستقل، باعتبارها موزعة ضمن الكلفة الطابقية.

ويرى عدنان الحموي، صاحب مكتب عقاري، أن هذه الأرقام “منطقية”، مشيراً إلى أن سعر المتر المربع من المتعهد في منطقة كفر بطنا بريف دمشق، مع التسليم، يبلغ نحو 20,000 ليرة (2,000,000 ليرة قديمة)، والمتعهد رابح.

ويلعب الموقع الدور الأكبر في تحديد السعر، ففي منطقة مثل عين ترما، التي تبعد عن كفر بطنا نحو كيلومتر واحد، قد يصل سعر شقة 100 متر مربع على الهيكل نحو 50,000 دولار، مرجعاً ذلك إلى أن السوق مفتوح ويخضع لمبدأ العرض والطلب، وفق ما قال الحموي لصحيفة “الثورة السورية”.

تكلفة الإكساء

يقدر متعهد الإكساء غسان غنوم، تكلفة بناء المتر المربع بين 100 و120 دولاراً، عدا سعر الأرض، يُضاف إليها مبلغ مماثل للإكساء، أي أن سعر المتر المربع المكسي وسطياً يتراوح بين 250 و300 دولار حسب نوع الكسوة.

ويتفق الخبير العقاري سامر حوري، مع غنوم، بأن تكلفة بناء المتر المربع لشقة، مع المرافق الخارجية والخرسانة، دون سعر الأرض، تبلغ اليوم نحو 120 دولاراً،

لكنه يشير في حديثه لـ”الثورة السورية”، إلى اختلاف كلفة الأرض حسب المنطقة، إضافة إلى فروقات سعرية ناتجة عن الخدمات الإضافية (مصعد، درج مبطن، تشطيبات وغيرها)، فضلاً عن وجود فروقات كبيرة بين الأرياف والمدن.

بدوره، يعتقد تاجر العقارات أنس دالاتي، أن تكلفة بناء أي متر مربع على الهيكل تبلغ نحو 150 دولاراً أو أكثر، ويضيف لصحيفة “الثورة السورية”، أنه لا يمكن للتاجر الذي تكلف 250 دولاراً للمتر المربع مع الإكساء أن يبيعه بأقل من 400 أو 500 دولار، حسب المنطقة.

وفي تجربة شخصية، يتحدث محمد المجاهد، أنه بنى شقة مساحتها 160 متراً مربعاً على أرض يمتلكها في محافظة درعا، وقد كلفه الحفر مع القواعد والقبو – التي اعتبرها الكلفة الأساسية لأي بناء – نحو 200 ليرة جديدة (20,000 ليرة قديمة)،

فيما بلغت كلفة الشقة جاهزة ومكسية للسكن نحو 40,000 دولار، أي أن سعر المتر المربع المكسي بلغ نحو 250 دولاراً، من دون سعر الأرض.

ويقول خالد كلاس، مالك شقة بريف دمشق: إن أسعار المتر المربع عند البيع لا تخضع للتكاليف مع هامش ربح معقول، لكنها تشمل سلسلة أرباح متتالية عبر حلقات البيع المتكررة بين التجار، ما يؤدي إلى ارتفاعات كبيرة في الأسعار.

وأوضح لصحيفة “الثورة السورية”، أنه اشترى شقة مساحتها 125 متراً مربعاً عام 2021 بسعر 850,000 ليرة قديمة (8,500 ليرة جديدة)، واليوم يُقدّر سعرها بنحو 3,500,000 ليرة جديدة (350,000,000 ليرة قديمة)، بسبب ارتفاع أسعار الشقق في المنطقة، مؤكداً أن الأسعار في ازدياد رغم ركود العرض والطلب.

ويقول وسيم المحتسب، مكتتب على مشروع السكن الشبابي بريف دمشق، لصحيفة “الثورة السورية”: إن أسعار العقارات لم تعد مستغربة بعد أن حددت مؤسسة الإسكان سعر المتر المربع المكسي بـ35,000 ليرة (3,500,000 ليرة قديمة) في منطقة بعيدة مثل الديماس.

سعر الأرض

يرى الخبير ومتعهد البناء سامر العسلي، أن سعر الأرض يمثل الجزء الأكبر من الكلفة الإجمالية للبناء، إذ إن تقدير كميات الخرسانة المطلوبة مع المصروفات الأساسية (أساسات، أعمدة، سقف) يرتبط بالجزء الأكبر من التكاليف، والذي يشمل سعر الأرض والتشطيبات.

ويضيف لصحيفة “الثورة السورية”، أنه في حال كانت تكلفة الخرسانة والمرافق للمتر المربع تتراوح بين 120 و125 دولاراً على الهيكل من دون حساب الأرض، فإن الأرض تشكّل بنداً إضافياً قد تتجاوز قيمته تكلفة الخرسانة نفسها في بعض الحالات.

ويطرح العسلي مثالاً على بناء بمساحة 500 متر مربع، ويحتوي البناء على قبوين، طابق أرضي، وأربعة طوابق، فتكون تكلفة المتر المربع نحو 120 دولاراً فقط لإعمار الهيكل مع المرافق العامة،

والتي تشمل:(بناء حجر، صرف صحي، كهرباء، درج مبلط، باب خارجي، ومصعد)، وذلك وفق الكود الهندسي العالي (باطون عيار 350 وحديد 90 كيلوغراماً في المتر المكعب).

ويشير إلى أن تكاليف البناء تختلف بين المحافظات، فرغم أن سعر الحديد والإسمنت متقارب، إلا أن بقية المواد مثل الحصويات وأجور اليد العاملة تقل في بعض المحافظات بنسبة 15 – 17 بالمئة مقارنة بدمشق.

فمثلاً، سعر البلوك بقياس 15 سنتيمتراً في دمشق وريفها بلغ 40 ليرة (4,000 ليرة قديمة) للقطعة، بينما في اللاذقية نحو 36 ليرة (3,600 ليرة قديمة)، ويمكن القياس على ذلك لبقية المواد.

وبذلك، يبدو واضحاً أن تكلفة البناء تختلف بشكل واسع حسب المنطقة، وسعر الأرض، والمواد، وأجور العمالة والإكساء.

ويعكس الفارق بين الكلفة الحقيقية وسعر البيع النهائي أرباح التجار وحلقات البيع المتعددة، إضافة إلى المنطقة.

الثورة السورية – مجد عبيسي